Kreditë e pafavorshme, mungesa e sigurisë ekonomike dhe rritja e kostos së jetesës viteve të fundit po ua bëjnë të pamundur çifteve me paga mesatare planifikimin e blerjes së një banese në Kosovë. Dilemat shtohen edhe më tej me lëvizjet dramatike të çmimeve në 5 vitet e fundit dhe me mungesën e dorës së shtetit që rri si spektator.
Në një shtëpi dykatëshe në një fshat rreth 35 km nga Prishtina, deri para tri vitesh jetonte familja e Arbenit*, një familje tradicionale me 10 anëtarë. Ai dhe bashkëshortja e tij, Merita*, kishin bashkëjetuar me prindërit e Arbenit, vajzën e tyre tash 6 vjeçe dhe me axhën dhe gruan e tij me tre fëmijë për gati 10 vjet.
Në vitin 2023, ata panë se shtëpia po iu ngushtohej, pasi fëmijët ishin rritur dhe nuk kishte dhoma të mjaftueshme për të gjithë. Për më tepër, nga procesi i ndarjes së pasurisë së përbashkët, shtëpia i kishte mbetur axhës së Arbenit, dhe përgjegjësia për një zgjidhje afatgjatë për banim u shtua për çiftin e ri.
“Nuk na zinke ma, shumë veta u bonëm,” thotë ai, duke përshkruar mungesën e hapësirës.
Po në atë vit, ata vendosin ta blejnë një banesë rreth 100 metra katror në Prishtinë. Arbeni punon në administratën publike në Kosovë, me një pagë prej rreth 800 eurosh në muaj. Ndërsa, kohë pas kohe bën edhe punë të dytë.
Si familje, ai dhe babai i tij kishin kursyer të holla për vite me radhë, duke e ditur se një ditë do duhej bërë një hap i tillë. Për blerjen e banesës, pjesën më të madhe e mbuluan me kredi, ndërsa pjesën tjetër me kursime dhe mbështetje familjare.
Kredia që kishin marrë do të zgjaste disa vite për ta kthyer. Këtu përfshihet edhe një normë interesi në kredi që nuk ishte fare e ulët më 2023 në bankat e Kosovës. Mesatarisht në atë vit, kjo normë shkonte deri në 5.3%. Ndërsa në tetor 2025 (statistikat mujore financiare të fundit të BQK-së), kjo normë ka shkuar deri në 5.8%, dhe 6.9% si normë e përgjithshme.
“Interesi ka qenë bajagi i lartë në vitin 2023, gati 5% dikun, mirëpo ne kemi qenë në një periudhë që e kemi pas patjetër me rreziku. S’kemi pas zgjidhje tjetër’, thotë 37 vjeçari.
Për këto tri vite, Arbenit i është ndalur mbi 40% e pagës.
Për më tepër, banesa në kohën kur e kishin blerë ishte ende në ndërtim dhe si familje ishin detyruar që për këto tri vite të qëndronin në një banesë tjetër me qira në Prishtinë.
Ardhja në Prishtinë ia kishte hapur rrugën për punësim edhe bashkëshortes së Arbenit, Meritës*, e cila tash punon në njërën prej furrave të bukës në Prishtinë, kurse nëna e tij kujdeset për vajzën e tyre 6 vjeçe, duke bërë kështu secili nga një sakrificë të përbashkët familjare.
Sipas planit, në fund të këtij viti banesa e tyre pritet të përfundojë plotësisht, megjithëse sfidë mbetet mobilimi i saj.
Kriza e përballueshmërisë së banimit për çiftet e reja
Çmimet e larta të banesave në Kosovë kanë krijuar një krizë të përballueshmërisë së banimit për çiftet e reja.
Siç sqaron Driton Tafallari, njohës i çështjeve të banimit, një pagë mesatare prej pak mbi 600 euro sa është në Kosovë aktualisht, nuk mjafton për të blerë as një metër katror banese pa punuar dy muaj të plotë. Paradoksi sipas tij është se, ndërkohë që çmimet janë rritur, rreth 30% e ndërtesave mbeten të zbrazëta ose të pa banueshme, duke krijuar kështu një disbalancë midis kërkesës dhe ofertës – gjë që ndikon direkt te çiftet e reja që kërkojnë banim.
“Ka një diskrepancë midis të ardhurave dhe çmimeve të banesave. Po ndalemi tek çiftet e reja sepse familjet kosovare zakonisht kanë filluar të ndahen nga modeli i mëparshëm ku tri gjenerata jetonin së bashku. Të rinjtë tani kërkojnë të kenë pronën e tyre dhe hapësirën e tyre”, thotë Tafallari në një intervistë për Buletinin Ekonomik.
Sipas tij, një çifti me pagë mesatare prej 668 eurosh në muaj, për të blerë një metër katror banese do t’ju duhet të shpenzojnë dy rroga. Për një apartament mesatar prej 80 metrash katrorë, duke marrë parasysh që kreditë nuk mund të tejkalojnë 30% të të ardhurave mujore, ai thotë se blerja bëhet e pamundur pa kursime të konsiderueshme. Siç shpjegon ai, çiftet duhet të ruajnë edhe rreth 400–500 euro në muaj për shpenzime të tjera, që përkthehet në një periudhë rreth 15 vjet për të paguar kredinë me normat aktuale të interesit.
“Detyrimisht duhet të punojnë të dy bashkëshortët për t’ia dalë”, shton Tafallari.
Edhe Florin Aliu, ekonomist dhe njohës i tregut, vlerëson se problemi thelbësor i tregut të banesave në Kosovë qëndron në raportin disproporcional ndërmjet të ardhurave dhe çmimeve të pasurive të paluajtshme.
Sipas tij, me një pagë mesatare prej rreth 668 eurosh, fuqia blerëse e brendshme mbetet shumë e kufizuar, duke e bërë të pamundur për shumicën e punonjësve blerjen e një banese pa mbështetje nga jashtë. Për më tepër, edhe paqëndrueshmëria e kontratave të punës dhe niveli i lartë i informalitetit e vështirësojnë edhe më tej qasjen në kredi afatgjata.
Aktualisht, në zona të caktuara në Prishtinë, çmimi i një metri katror banese shkon nga 1000 deri në 1200 euro, derisa në zonat më qendrore shkon edhe mbi 2,000 euro për metër katror.
Për një apartament mesatar prej 80 metrash katrorë, kjo nënkupton një vlerë prej rreth 112 mijë eurosh — shumë më tepër se kapaciteti financiar i shumicës së familjeve të reja me të ardhura mesatare.
Të jetosh në kredi për disa vite apo të jetosh në pasiguri gjithë jetën?
Rreth asaj se cila është më racionale financiarisht për çiftet e reja, blerja e banesës me kredi afatgjatë apo jetesa me qira, Tafallari thotë se krejt kjo varet kryesisht nga mundësia financiare dhe koha që do të duhej për të përballuar kredinë. Ai shpjegon se, nëse një çift ka mundësi të marrë një kredi që mund të shlyhet brenda 15–20 vjetëve, hyrja në kredi është më racionale, sepse përfiton pronësinë e banesës dhe nuk është më vetëm një shpenzim i përkohshëm. Megjithatë, ky opsion bëhet i vështirë për shumë familje, sepse kësti mujor mund të arrijë deri në 60% të të ardhurave të tyre, duke ngarkuar buxhetin familjar dhe kufizuar shpenzimet për ushqim, arsim apo shëndetësi e aktivitete të tjera.
Ndërsa në rastet kur periudha e shlyerjes së kredisë tejkalon 20 vjet, ose kur mundësitë financiare janë të kufizuara, Tafallari mendon se është më e arsyeshme të jetosh me qira, sepse shlyerja e një kredie kaq afatgjatë mund të bëhet e pasigurtë.
Në bazë të të dhënave të Bankës Qendrore të Kosovës (BQK), vlera e kredive të reja hipotekare në Kosovë gjatë pesë viteve të fundit ka shënuar një rritje të ndjeshme. Në vitin 2021, vlera e këtyre kredive ishte 191.3 milionë euro, ndërsa në vitin 2022 u rrit në 217.1 milionë euro. Pas një rënie të lehtë në vitin 2023 në 192.7 milionë euro, kjo vlerë u rrit sërish në 265.8 milionë euro në vitin 2024 dhe arriti në 337.2 milionë euro në vitin 2025, duke shënuar nivelin më të lartë të kredive hipotekare gjatë periudhës pesëvjeçare. Sa i përket përfituesve të këtyre kredive, BQK njofton se nuk ka të dhëna të detajuara për moshën mesatare të huamarrësve apo përqindjen që përfaqësojnë çiftet e reja.
Ndërkohë, sa i përket përballueshmërisë financiare, BQK thotë se raporti borxh ndaj të ardhurave (BNA) në Kosovë aktualisht luhatet në rreth 30–35%, që sipas tyre është një nivel relativisht i qëndrueshëm që tregon se, në nivel agregat, familjet nuk janë të mbingarkuara financiarisht.
Sipas një studimi të prezantuar në Konferencën Ndërkombëtare të Arkitekturës dhe Planifikimit Hapësinor nga UBT (2025), përballueshmëria e banimit në Prishtinë për çiftet e reja me paga minimale është jashtëzakonisht e vështirë. Për të blerë një apartament 50m², një çift do të duhej të kursente rreth 20% të të ardhurave mujore për rreth 18.4 vite me çmimet aktuale. Në krahasim, kjo është pothuajse e barabartë me 12 vite kursime në vendet e BE-së për një apartament të ngjashëm.
Për më tepër, studimi tregon se qiratë absorbojnë një pjesë të madhe të të ardhurave, rreth 63% të pagës mesatare në Kosovë dhe Prishtinë, krahasuar me 41% në kryeqytetet e BE-së. Studimi vë në pah se kjo situatë i detyron çiftet e reja të shpenzojnë pjesën më të madhe të të ardhurave vetëm për strehim, duke kufizuar ndjeshëm mundësitë për shëndetësi, arsim dhe mirëqenie familjare.
“Nga çmimi i materialeve ndërtimore te çmimi i metrit katror”
Strehimi në Kosovë po bëhet gjithnjë e më i vështirë për qytetarët, duke marrë parasysh çmimet në rritje të banesave. Një faktor i dukshëm që kontribuon në këtë rritje janë edhe kostot në rritje të materialeve ndërtimore dhe ato të punës.
Sipas të dhënave të publikuara nga Agjencia e Statistikave të Kosovës (ASK), indeksi i kostos së ndërtimit në tremujorin e katërt të vitit 2025 ishte për 3.5% më i lartë krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2024.
Rritja më e theksuar është evidentuar tek energjia prej 9.8% dhe pagat me 8.1%, të ndjekura nga kostot e tjera 5.3%, transporti 4.4% dhe materialet ndërtimore prej 2.6%. Për çiftet e reja në Kosovë, kjo rritje e kostove paraqet një sfidë shtesë në sigurimin e banimit të përballueshëm, pasi investitorët dhe ndërtuesit zakonisht i transferojnë këto kosto të rritura tek çmimi final i metrit katror të banesave.
“Gabim jemi na që nuk kemi shiku ma herët masi e kemi ditë qe herdokur kemi me ble banesë”, kishte thënë Arbeni gjatë intervistës me Buletinin Ekonomik.
Edhe sipas Tafallarit, rritja e çmimeve nuk vjen vetëm nga kërkesa, por edhe nga kostot e ndërtimit. Sipas tij, materialet dhe fuqia punëtore janë shtrenjtuar ndjeshëm vitet e fundit, p.sh. vendosja e pllakave ka kaluar nga 5 në 12 euro/metër katror brenda 5 vjetëve, ndërsa çeliku është rritur për 100% si pasojë e krizave e konflikteve ndërkombëtare, e sidomos pas shpërthimit të luftës në Ukrainë në shkurt të vitit 2022.
“Të gjithë këta faktorë, së bashku me inflacionin dhe rritjen e çmimeve të energjisë, kanë detyruar investitorët të shesin banesat me çmime më të larta, duke e bërë qasjen në pronë më të vështirë për çiftet e reja”, shton Tafallari.
Ndërkohë, ekonomisti Aliu shpjegon se çmimet e banesave në Kosovë është e natyrshme që janë vazhdimisht në rritje, dhe është gjë e pritshme në një ekonomi tregu të lirë siç është Kosova. Megjithatë, ai shpjegon se është e vështirë të thuhet nëse kjo rritje është e justifikuar nga kërkesa reale apo e fryrë artificialisht, pasi sektori mbart shumë të panjohura.
“Me vetë faktin që ende po ndërtohet, d.m.th. që ka kërkesë për banesa”, thotë Aliu derisa shpjegon se tregu ka kapacitetin të korrigjohet vetvetiu nëse ka pasur fryrje të çmimeve.
Ai pohon se aktualisht tregu mbështetet në mënyrë të konsiderueshme në kërkesën nga diaspora, por paralajmëron se në rast të dobësimit të kësaj kërkese, tregu do të mbetet i varur nga kërkesa e brendshme, e cila është e ulët. Në këto rrethana, sipas tij, një rënie e çmimeve do të ishte e mundshme si mekanizëm balancues i tregut.
Çka thonë ndërtimtarët për rritjen e çmimeve të banesave?
Gjatë intervistave të realizuara këto ditë nga Buletini Ekonomik me disa ndërtimtarë dhe investues në sektorin e ndërtimit (të cilët kërkuan të mbeten anonimë), u theksua se rritja e çmimeve të banesave është kryesisht rezultat i rritjes së kostove të ndërtimit. Ata potencuan se shtrenjtimi i materialeve bazë – veçanërisht çelikut, hekurit (armaturës), bllokave, pllakave dhe karburanteve, si dhe rritja e pagave për punëtorët – ka ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e kostos përfundimtare të një njësie banesore.
Sipas tyre, rritja e çmimeve është ndikuar edhe nga inflacioni i lartë në vend, i cili në periudhën e fundit ka arritur në nivele të larta, duke ushtruar presion të shtuar mbi zinxhirin e furnizimit dhe mbi koston e punës.
Një faktor i rëndësishëm që, sipas tyre, po e mban gjallë tregun është edhe diaspora. Siç pohojnë ata, blerjet nga mërgata konsiderohen si element stabilizues i kërkesës, pasi investimi në banesa në Kosovë perceptohet si më i sigurt dhe potencialisht më fitimprurës sesa mbajtja e kursimeve në banka. Për këtë arsye, edhe në kushte të rritjes së çmimeve, ata thonë se sektori vazhdon të ketë shitje, veçanërisht në segmentin e ndërtesave kolektive të banimit, sidomos në Prishtinë.
Premtimi “4 mijë banesa për çiftet e reja”: Si pritet të zbatohet programi i banimit të përballueshëm?
Në Kosovë, banimi social ka ekzistuar që prej pasluftës, por më shumë si program strehimi për kategori me të ardhura të ulëta sesa si model i mirëfilltë i banimit të përballueshëm. Përfitues kanë qenë kryesisht familjet në nevojë, përfshirë kategori të dala nga lufta dhe nënat vetushqyese. Megjithatë, modeli është kritikuar ndër vite për veçimin e përfituesve në ndërtesa të ndara, gjë që ka nxitur edhe stigmatizim social.
Në programin qeverisës 2021–2025, Lëvizja Vetëvendosje u zotua për zgjerimin e konceptit të banimit social drejt një skeme më të gjerë të banimit të përballueshëm, duke synuar edhe çiftet e reja dhe punonjësit e administratës publike. Programi parashihte modele subvencionimi me këste mujore si “120 euro për 120 muaj” dhe “150 euro për 150 muaj”, përmes të cilave familjet do të mund të bëheshin pronarë të banesave. Objektivi i shpallur publikisht ishte strehimi i rreth 4,000 familjeve.
Sipas Ministrisë së Mjedisit dhe Planifikimit Hapësinor (MMPH), projekti i Banimit të Përballueshëm dhe Social ka filluar zbatimin dhe është duke u realizuar në disa komuna. Sipas planit bashkë-investues, komunat sigurojnë lokacionin dhe infrastrukturën, ndërsa ministria mbulon projektimin dhe ndërtimin.
Në përgjigjet e tyre për Buletinin Ekonomik, thuhet se në thirrjen e parë publike të janarit 2024, kanë aplikuar 13 komuna, derisa kriteret i kanë plotësuar vetëm pesë prej tyre: komuna e Pejës, Gjilanit, Podujevës dhe Istogut, ndërsa në Kamenicë projekti është pajisur me leje ndërtimore.
“Në fazën e parë po ndërtohen 380 njësi banesore, prej të cilave 299 për banim të përballueshëm dhe 81 për banim social. Në total, synimi mbetet ndërtimi i rreth 4,000 njësive në të gjitha komunat e Kosovës, me përfitues që përfshijnë çiftet e reja, familjet me të ardhura të ulëta e të mesme, prindërit vetushqyes dhe kategori të tjera sipas kritereve ligjore”, thonë nga MMPH.
E për Florin Aliun, programi i banimit të përballueshëm i qeverisë Kurti është një masë e qëlluar, sidomos për çiftet e reja që nuk kanë akses në blerjen e një banese. Ai shpjegon se ofertimi me 4,000 njësi banimi ndihmon në uljen e kërkesës totale në treg, dhe si rezultat, mund të ndikojë në uljen e çmimit të metrit katror në përgjithësi.
Megjithatë, pa ofruar detaje konkrete mbi dinamikën e zbatimit, Ministria nënvizon se planifikimi është bazuar në çmimet aktuale të tregut dhe inflacionin, ndërsa zgjerimi i projektit në komuna të tjera pritet të konkretizohet përmes një thirrjeje të dytë publike.
E derisa shteti është kaq i ngadaltë në intervenim, familja e Arbenit e mijëra të tjera duhet të gjejnë zgjidhjen e tyre jetësore mes shumë dilemash e pasigurish për të siguruar një kulm mbi kokë. /Buletini Ekonomik