Optimizmi i kreut të Shoqatës së Ndërtuesve të Kosovës për aktualitetin dhe të ardhmen e sektorit të ndërtimit në Kosovë dhe skepticizmi e dyshimet e njohësve të zhvillimeve në sektorin e ndërtimit në vend për të ardhmen e ndërtimtarisë së vendit…
Ditë më parë, Faton Hoxha, kreu i Shoqatës së Ndërtuesve të Kosovës, ka shprehur publikisht, nëpërmjet mediave të vendit, një optimizëm, do të thosha të admirueshëm, të shprehur publikisht në media (në “Përballje Podcast”), për aktualitetin dhe të ardhmen e sektorit të ndërtimit në Kosovë. Sipas tij, “boom”-i i ndërtimit po vërehet në të gjitha regjionet e Kosovës (Prishtinë, Mitrovicë, Pejë, Gjakovë, Prizren, Gjilan dhe Ferizaj). “Prishtinë, Mitrovicë, Pejë, Gjakovë, Prizren, Gjilan dhe Ferizaj”, tha ai, duke veçuar Ferizajn si një ndër komunat me zhvillimin më të shpejtë ekonomik dhe ndërtimor pas Prishtinës, ndërsa Prizreni po shënon zgjerim të madh drejt zonave përreth.
Për të qenë më i besueshëm dhe më bindës në konstatimet e tij, Hoxha ka thënë se “përderisa po jepen leje të reja ndërtimi, kjo tregon se ka kërkesë. Në momentin që nuk ka kërkesë, nuk ka as ndërtim”, ose siç tha ai, “ndërtimi do të vazhdojë në të gjitha këto komuna për aq kohë sa ekziston interes real për blerje”.
Ndërkohë, njohësit e zhvillimeve në sektorin e ndërtimit në vend janë skeptikë dhe dyshues për të ardhmen e ndërtimtarisë së vendit. Sipas tyre, në keqësimin e gjendjes në ndërtimtarinë tonë do të ketë ndikim të madh tejngopja e tregut me njësi banesore, përmbushja e nevojave të qytetarëve rezidentë dhe të diasporës me banesa (shumë sish tashmë kanë edhe nga dy-tre banesa), çmimet stratosferike të një metri katror së fundi, rënia e fuqisë blerëse të kosovarëve, shumicë e varfër, zvogëlimi i popullsisë (mbi 110.000 banorë më pak ka evidencuar regjistrimi i vitit 2024 krahasuar me atë të vitit 2011), por edhe kriza e pritshme globale e paralajmëruar për ndërtimtarinë në mbarë botën.
Në sektorin e ndërtimit në Kosovë në përgjithësi dhe në tregun e banesave në veçanti, viti 2024 sidomos, por edhe viti 2025, janë karakterizuar me lëvizje të shpeshta dhe të papritura, që ngjajnë në surpriza, qoftë të këndshme, qoftë të pakëndshme. Gjithsesi, ka vazhduar në këtë sektor të mos respektohen ligjet e ekonomisë së tregut (parimi më qenësor në ekonominë kapitaliste); ka vazhduar, pra, të ketë shumë ofertë banesash dhe, njëkohësisht, gjatë tërë vitit kanë qenë evidente çmimet enorme, të larta dhe me tendencë të tejdukshme të ngritjes së mëtejshme. Me fjalë të tjera, shija e pakëndshme në këtë treg mbetet ngritja goxha e theksueshme e çmimeve të banesave, përkundër ndërtimeve të shumta të tyre dhe ofertës mbizotëruese kundrejt kërkesës.
Dhe, në këto zhvillime, për ekspertët dhe njohësit e ecurive në sektorin e ndërtimit në Kosovë, këto lëvizje vlerësohen të pakuptueshme edhe për momentumin kohor, aq më shumë kur dihet rënia e theksueshme e shitblerjeve, edhe gjatë vitit që shkoi, të patundshmërive dhe sidomos të banesave, si dhe kur dihet tejngopja e tregut me njësi banesore. Dhe ky fakt, sipas njohësve të zhvillimeve në këtë sektor, është një sinjal i tejdukshëm për një krizë të mundshme me të cilën, në të ardhmen e afërt, do të përballen ndërtimtarët e Kosovës, si pasojë dhe rrjedhojë e ndërtimeve me ritëm imponues të ringjallur pas pandemisë COVID-19, por njëkohësisht edhe si pasojë e tregtimit të ndërtimeve me çmime enorme të larta.
Kush do t’i blejë gjithë këto banesa që kanë nisur dhe që janë në plan të nisen në vitet në vazhdim, me çmime enorme të larta dhe me tendenca të ngritjes së mëtejshme të çmimit të tyre, pavarësisht zhvillimeve aktuale në shumë tregje ndërkombëtare të paluajtshmërive, ku kohët e fundit ka vazhduar ulja e çmimeve në këtë sektor?
Në Kosovë, zhvillimet në sektorin e ndërtimeve vazhdojnë të përballen me paradokset e deritashme – ndërtimet vazhdojnë të jenë të shumta, çmimet enorme për rrethanat kosovare, ndërsa shitjet bien ndjeshëm, për dallim me disa vite më parë, kur pati shumë banesa, ose kur kishte ndërtim të hovshëm dhe, për rrethanat kosovare, me çmime “të kripura”, dhe pati edhe shumë shitje. Dhe ky paradoks tashmë po ndodh në Prishtinë, por edhe në qendrat e tjera komunale.
Me fjalë të tjera, epoka e artë e ndërtimeve në Kosovë, ajo e dy–tre e më shumë viteve pas pandemisë COVID-19, kur realisht pati një lulëzim në sektorin kosovar të ndërtimeve, ka zënë të zbehet. Njëkohësisht, ndikimi i sektorit të ndërtimeve në rritjen e gjithmbarshme ekonomike ka rënë, ndërsa ka tendenca që ky ndikim të ulet gradualisht në vitet në vazhdim.
“Ngritje drastike të çmimeve, kërkesa për blerje ka rënë; nëse flasim për periudhën 2022 deri në fund të 2023 ose fillim të 2024, është 50–60% rënie e shitjeve, ndërsa ndërtimi ka vazhduar”, kishte thënë kohë më parë një përfaqësues i Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës.
Në sektorin e ndërtimit në Kosovë, siç raportohet nga asociacionet kompetente (agjencitë e paluajtshmërive, ATK-ja etj.), vazhdojnë të mbretërojnë çmime të larta, sidomos krahasuar me gjendjen financiare të qytetarëve shumicë të këtij rajoni dhe fuqinë e kufizuar blerëse të tyre. Si gjithherë, me çmime stratosferike prin kryeqyteti.
Në lagjet më të vlerësuara të Prishtinës, në ato më afër qendrës, sipas agjencive që merren me tregtimin e paluajtshmërive, tani çmimi i një metri katror të banesave lëviz nga 2000 deri në 2500 euro, varësisht nga vendndodhja e banesës. Edhe më tutje, në mungesë të banesave në qendër fare të kryeqytetit, për nga lartësia e çmimit rangohet lart Lagjja e Muhaxherëve, që realisht është shumë pranë qendrës (çmimet e një metri katror të banesave kanë kohë që kanë arritur në 2000 euro), dhe më pas radhiten me çmime pak më të ulëta Rruga C, Dragodani, Kalabria. Pastaj vijnë lagjet më të largëta nga qendra, si Lagjja e Spitalit, Prishtina e Re, zona e Matiçanit, që kanë çmime ndjeshëm më të ulëta se Lagjja e Muhaxherëve, por që edhe në këto zona ka mundësi të pakta për të gjetur çmime nën 1300–1500 euro për metër katror.
Sipas agjencive të patundshmërive, gjatë viteve 2024 dhe 2025, krahasuar me dy–tre vjet më parë, çmimi i metrit katror të banesave, por edhe i hapësirave afariste, është ngritur 40 deri në 80 për qind, varësisht nga zonat ku gjenden banesat.
Shkaqet e rritjes së çmimit të banesave ndërtimtarët i veçojnë te ngritja e çmimit të materialeve ndërtimore dhe mungesa e fuqisë punëtore, e shprehur sidomos pas liberalizimit të vizave për qytetarët e Kosovës, si dhe te ngritja e çmimit të tokave me koncesion, por edhe çmimi tashmë shumë i lartë i tokave në qendrat urbane të vendit. Për këto shkaqe, sipas ndërtimtarëve kosovarë, edhe në vitin në vijim do të ketë ngritje çmimesh në sektorin e ndërtimit të vendit.
Por ndërtimtarët, sado që pohojnë se presin edhe më 2026 shitje të mira banesash, nuk janë shumë të sigurt për të ardhmen e veprimtarisë së tyre. Janë shumë faktorë që do ta keqësojnë gjendjen në tregtimin e banesave dhe bashkë me të edhe potencën financiare të ndërtuesve. Në radhë të parë, në keqësimin e gjendjes në ndërtimtarinë tonë do të ketë ndikim të madh tejngopja e tregut me njësi banesore, përmbushja e nevojave të qytetarëve rezidentë dhe të diasporës me banesa (shumë sish tashmë kanë edhe nga dy-tre banesa).
Sipas rezultateve përfundimtare të regjistrimit të popullsisë, të prezantuara nga Agjencia e Statistikave të Kosovës, ndërtimi gjatë këtyre viteve ka shënuar rritje të ndjeshme në krahasim me vitin 2011. Numri i përgjithshëm i banesave në këtë periudhë është rritur me 41.3%, ndërsa numri i banesave të zakonshme është rritur me 35%. Po ashtu, të dhënat tregojnë se në Kosovë popullsia ka dominim të madh të banesave në pronësi, me 92.8%, ndërsa numri i banesave me qira dhe në forma të tjera mbetet shumë i ulët, përkatësisht 5.3% dhe 1.2%.
Domosdo, në të ardhmen e mjegullt të këtij sektori do të kenë ndikim jo të vogël çmimet e larta të një metri katror së fundi, rënia e fuqisë blerëse të kosovarëve, shumicë e varfër, zvogëlimi i popullsisë (mbi 110.000 banorë më pak ka evidencuar regjistrimi i vitit 2024 krahasuar me 2011), por edhe kriza e pritshme globale e paralajmëruar për ndërtimtarinë në mbarë botën.
Megjithatë, ndërtimtarët kosovarë edhe më tutje vazhdojnë të paralajmërojnë ngritje çmimesh edhe për vitin 2026. “Nuk do të ketë zbritje të çmimeve për ndërtesa, por do të ketë vetëm rritje të çmimeve, për shkak të mungesës së fuqisë punëtore në Kosovë. Po ashtu, edhe çmimet e materialeve janë në ngritje e sipër, e po ashtu edhe tokat që ne i marrim me koncesion ose përqindje, edhe aty ka rritje të çmimeve. Janë këta dy a tre faktorë që na shtyjnë drejt ngritjes së çmimeve”, i tha kohë më parë një zyrtar i Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës një medieje.
Në një farë mënyre, këto deklarime dhe arsyetime qëndrojnë dhe nuk i bën shumë të diskutueshme askush. Por, kush do t’i blejë banesat e reja me çmime të ngritura më 2026? Kjo është çështja dhe ky është problemi me të cilin do të sfidohen ndërtimtarët e Kosovës. Ata afarojnë suksesshëm, ose të kundërtën, ekskluzivisht nga tregtimi i ndërtimeve të tyre. Ndërsa është fakt që tashmë ka nisur rënia e shitblerjeve të vrullshme të banesave në mbarë vendin.
Prandaj, optimizmi i kryetarit të Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës është i admirueshëm dhe, gjithsesi, i diskutueshëm. /Buletini Ekonomik