Për vite me radhë, ndërtesat shumëkatëshe në Ferizaj janë ngritur në një sistem ku rregullat urbanistike nuk kanë qenë as të qarta dhe as të zbatuara njëtrajtshëm. Raporti i fundit i Zyrës Kombëtare të Auditimit nxjerr në pah një zinxhir të gjatë mangësish që fillon te vetë baza mbi të cilën janë dhënë lejet dhe përfundon te ndërtesat e banuara pa certifikatë përdorimi, shkruan Kujdestari.info.
Gjetja më serioze e ZKA-së prek pikërisht themelin e zhvillimit urban të qytetit, pasi gjatë viteve 2017–2025 Ferizaj nuk kishte Hartë Zonale të aprovuar, ndërsa planet rregulluese nuk ishin përdorur në mënyrë konsistente. Në këtë situatë, Komuna vazhdoi të lëshonte leje duke përdorur kriterin e objektit referues brenda diametrit prej 50 metrash. (Raporti)
Kriteri që duhej të shërbente si zgjidhje e përkohshme në mungesë të dokumenteve planifikuese, sipas ZKA-së, u shndërrua në praktikë të rregullt që nga viti 2017.
Shifrat tregojnë përmasat e kësaj praktike. Vetëm gjatë periudhës 2021–2025, Komuna e Ferizajt ka lëshuar 229 leje ndërtimore duke përdorur referencën prej 50 metrash, ndërkohë që objektet e lejuara sipas të njëjtës referencë kishin etazhitet që ndryshonte nga vetëm tri kate deri në 19 kate.
Pra, problemi që evidenton Auditori nuk është një gabim teknik në një leje të vetme. Raporti përshkruan një sistem shumëvjeçar ku vendimmarrja urbanistike nuk është mbështetur në një bazë të qartë, të standardizuar dhe të njëjtë për të gjithë.
Koeficienti shkoi deri në 8.22
Pasojat konkrete të kësaj mënyre të menaxhimit dalin edhe më qartë kur ZKA ka hyrë në dosjet individuale të ndërtimeve.
Auditorët kanë gjetur katër raste ku koeficienti i ndërtimit rezultoi mbi kufirin maksimal të përdorur prej 7.0.
Koeficientët e konstatuar ishin 7.03, 7.16, 7.64 dhe deri në 8.22.
Në rastin më ekstrem, në një parcelë prej 1,229 metrash katrorë ishte miratuar një sipërfaqe totale mbi tokë prej 10,096 metrash katrorë, duke prodhuar koeficientin 8.22. ZKA konstaton se miratimi i sipërfaqeve mbi kufirin e lejuar rrit dendësinë e ndërtimeve dhe presionin mbi infrastrukturën, parkingjet, hapësirat publike dhe shërbimet komunale.
Në konkluzionet e raportit, ZKA e bën edhe më të qartë shkallën e problemit: pas marrjes parasysh të sipërfaqeve të falura për interes publik, tejkalimi real në rastet e identifikuara arrinte nga rreth 2 deri në 24 për qind mbi kufirin e lejuar.
Auditori ka evidentuar gjithashtu trajtim jo të njëtrajtshëm të sipërfaqeve. Në dy raste tarracat nuk ishin përfshirë në llogaritjen e koeficientit, në shtatë raste falja e tokës kishte ndikuar në tejkalimin e koeficientit maksimal, ndërsa në katër raste lejet ishin lëshuar me koeficient mbi kufirin e lejuar.
Kjo është veçanërisht e rëndë sepse koeficienti nuk është thjesht një numër në dokument. Ai përcakton sa metra katrorë mund të ndërtohen mbi një parcelë. Çdo tejkalim nënkupton më shumë sipërfaqe banimi ose afarizmi, më shumë banorë dhe automjete dhe, rrjedhimisht, më shumë presion mbi rrugët, parkingjet, kanalizimin, shkollat dhe hapësirat publike.
Aplikime të paplota dhe parametra që nuk përputheshin
Problemet nuk kufizohen vetëm te koeficienti.
ZKA konstaton se procesi i lëshimit të kushteve dhe lejeve nuk ishte standardizuar dhe se Komuna nuk kishte siguruar kontroll të mjaftueshëm para miratimit.
Raporti evidenton mospërputhje të shumta mes kushteve ndërtimore dhe projekteve konceptuale.
Në 18 nga 22 mostra, vija e ndërtimit dhe ajo rregulluese ishin përcaktuar me vlera mesatare, pa reflektuar karakteristikat specifike të parcelës. Sipas ZKA-së, kjo qasje në raste të caktuara ka mundësuar që objektet të ndërtoheshin më afër rrugës publike, duke shfrytëzuar hapësirën publike.
Në 17 nga 22 raste, lartësia e paraqitur në projektin konceptual nuk përputhej me lartësinë e miratuar në kushtet ndërtimore.
Në 18 mostra kishte probleme me mënyrën se si ishte paraqitur sipërfaqja e gjelbërimit, ndërsa në 17 raste kishte probleme me përqindjen e sipërfaqes bruto banuese.
ZKA arrin në përfundimin se këto mangësi lidhen me mungesën e kontrollit të brendshëm dhe mungesën e një procedure të standardizuar për pranimin, shqyrtimin dhe kompletimin e kërkesave.
Inspektorati nuk i ndali devijimet – u ndërtuan edhe kate shtesë
Nëse kontrolli gjatë lëshimit të lejeve ishte hallka e parë problematike, raporti tregon se as kontrolli në terren nuk funksionoi siç duhej.
Nga objektet e audituara, asnjë nuk ishte inspektuar në të gjitha fazat e ndërtimit. Rreth gjysma ishin inspektuar vetëm një herë, ndërsa ZKA e karakterizon qasjen e Inspektoratit më shumë si reaguese sesa parandaluese.
Dhe pasojat ishin konkrete.
Gjatë ekzaminimit fizik, auditorët identifikuan raste ku ndërtesat nuk përputheshin me etazhitetin e miratuar.
Në njërin rast kishte dy kate dhe një penthouse shtesë. Madje ZKA vëren se njëri prej ashensorëve të objektit nuk arrinte deri në katet e fundit, ndërsa projekti i aprovuar e parashihte ashensorin deri në katin e 19-të.
Edhe në rastin tjetër u evidentuan dy kate shtesë.
Raporti konstaton se gjobat, ndalimi i punimeve dhe kallëzimet penale nuk kanë dhënë gjithmonë rezultat. Investitorët në disa raste kanë vazhduar punimet edhe pas masave të Inspektoratit.
Vetëm në një rast të përmendur nga ZKA, jashtë mostrës së auditimit, gjykata kishte vendosur rrënimin e pjesës së ndërtuar pa leje. ZKA konstaton se vendimet e Inspektoratit nuk prodhuan efektin e plotë dhe se kjo bëri që shkeljet në ndërtim të vazhdonin edhe pas ndërhyrjes institucionale.
20 objekte të banuara pa certifikatë përdorimi
Por ndoshta pjesa që prek më drejtpërdrejt sigurinë e qytetarëve është ajo që ndodh pasi ndërtesa përfundon.
Nga të dhënat e analizuara nga ZKA rezulton se në Ferizaj ishin 39 objekte të reja të banuara, por vetëm 19 prej tyre raportohej se kishin marrë certifikatë përdorimi.
Kjo nënkupton 20 objekte të banuara pa certifikatë përdorimi.
Certifikata e përdorimit nuk është një formalitet administrativ. Ajo duhet të dëshmojë se objekti është kontrolluar dhe se mund të përdoret sipas destinimit të miratuar.
Pikërisht këtu ZKA ngre një tjetër alarm.
Auditori vlerëson se mbështetja e Komunës më shumë në mendime profesionale sesa në kontroll të plotë teknik krijon rrezik që certifikata të kthehet në formalitet. Ndërsa banimi në objekte të pacertifikuara, sipas raportit, nënkupton që qytetarët mund të jetojnë në ndërtesa ku nuk është verifikuar plotësisht siguria, përputhshmëria me lejen dhe plotësimi i kushteve teknike.
Investitorë me borxhe merrnin leje të tjera
Raporti evidenton edhe një problem financiar.
Nga 19 raste të audituara, në shtatë raste investitorët kishin paguar vetëm këstin e parë, ose maksimumi të dytin, ndërsa pjesa tjetër e detyrimeve ndaj Komunës kishte mbetur e papaguar.
Megjithatë, kjo nuk i kishte penguar të vazhdonin aktivitetin.
ZKA konstaton se të njëjtëve investitorë u ishte lejuar të aplikonin dhe të pajiseshin me leje për objekte të tjera pa i shlyer obligimet paraprake. Komuna kishte dërguar njoftime dhe disa raste te përmbaruesi, por nuk kishte ndërmarrë masa si anulimi i lejes apo ndalimi i punimeve.
Kjo gjetje hap edhe çështjen e trajtimit të barabartë të investitorëve dhe të efektivitetit të Komunës në mbledhjen e të hyrave që i takojnë.
Banesat u shtuan, çerdhet dhe shkollat mbetën prapa
Pasojat e urbanizimit pa planifikim të mjaftueshëm nuk shihen vetëm në ndërtesa.
ZKA ka krahasuar ritmin e ndërtimeve me realizimin e infrastrukturës publike të paraparë.
Rezultati tregon një disproporcion të madh.
Projektet rrugore ishin realizuar në nivel rreth 84 për qind dhe stacioni i autobusëve 100 për qind. Por projektet për institucione arsimore kishin realizim vetëm rreth 30 për qind, institucionet parashkollore vetëm 11 për qind, ndërsa kanalizimet fekale dhe atmosferike rreth 38 për qind.
Me fjalë të tjera, qyteti është mbushur me banesa shumë më shpejt sesa është pajisur me çerdhe, shkolla dhe kanalizime për banorët e rinj.
Vetë ZKA paralajmëron se kjo mund të krijojë presion shtesë mbi shërbimet komunale dhe të ndikojë në cilësinë e jetës.
Qytetarët kishin pak informacion
Një proces me kaq shumë ndikim në jetën e qytetarëve do të duhej të shoqërohej me transparencë të lartë.
Edhe këtu raporti evidenton mangësi.
Sipas ZKA-së, faqja e Komunës nuk ofronte informata të rëndësishme për lejet, certifikatat e përdorimit dhe trajtimin e ankesave. Komuna gjithashtu nuk kishte ofruar dëshmi të mjaftueshme se qytetarët ishin ftuar dhe përfshirë në konsultimet për dokumentet e planifikimit hapësinor.
Kjo bëhet edhe më problematike kur vendimet për ndërtimet ndikojnë drejtpërdrejt në pronën, rrugën, parkingun, gjelbërimin, ndriçimin dhe jetën e përditshme të banorëve.
ZKA: Procesi nuk mbrojti sa duhet interesin publik
Në fund, përfundimi i Auditorit është i rëndë.
ZKA thotë se Komuna e Ferizajt nuk ka siguruar mjaftueshëm që procesi i ndërtimeve të larta, nga kushtet ndërtimore deri te certifikata e përdorimit, të zhvillohej në mënyrë efikase, efektive dhe transparente.
Sipas raportit, mungesa e Hartës Zonale dhe mospërdorimi i planeve rregulluese krijuan hapësirë për interpretim dhe vendimmarrje jo të njëtrajtshme.
Kështu, fotografia që del nga auditimi nuk është ajo e disa gabimeve të izoluara administrative.
Është një zinxhir problemesh: leje pa bazë të qartë planifikuese, kritere jo të njëtrajtshme, koeficientë të tejkaluar, dokumentacion i mangët, investitorë me obligime të papaguara që merrnin leje të tjera, inspektime të pamjaftueshme, kate shtesë dhe objekte të banuara pa certifikatë përdorimi.
Dhe ndërkohë që ndërtesat u ngritën, infrastruktura që duhet t’u shërbejë mijëra banorëve nuk e ndoqi të njëjtin ritëm. /Kujdestari.info/
